안녕하세요 행복한 장서방입니다. 오늘은 3기 신도시 중 하남 교산 신도시에 대한 분양가, 입지 및 교통 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 저도 미사, 위례 등에 관심이 있는 1인으로서 제 집이라는 마음으로 객관적으로 분석해보겠습니다.
1. 교산 신도시 개요
경기도 하남시 천현동, 교산동, 춘궁동, 덕풍동에 걸쳐 위치할 예정입니다. 저도 10여 년 전까지는 하남시의 존재에 대해 잘 몰랐습니다. 하지만 위례신도시 및 미사강변 신도시와 함께 하남시란 존재를 알게 되었고 이제는 제법 유명한 신도시 중 하나가 되었습니다.
면적은 약 1,913천 평입니다. 서울의 위례신도시가 약 2,000천 평 규모인 점을 감안하면 위례 신도의 규모와 거의 흡사하다고 보시면 될 것 같습니다. 전체 주택분양 호수는 약 34,000호입니다. 그중 1,000호를 사전 청약(`21.11월)할 예정입니다. 약 3% 정도에 해당하는 물량입니다.
2. 현 입지여건 분석
도로교통망을 기준으로 중부고속도로와 수도권 제1순환도로에 직접 맞닿아 있습니다. 개인적인 경험상, 하남 및 서울 강동 지역의 해당 고속도로들은 타 지역 대비 상대적으로 교통 혼잡도가 덜 한 편입니다. 하지만, 하남 및 서울 강동 지역을 벗어날 시 서울 강남 및 강북 진입을 위해선 도로에서 많은 시간을 허비할 수밖에 없는 상황으로 생각됩니다.
지하철 교통은 8호선 상일동 방면의 하남시청역 및 하남 검단산역이 근처에 위치하고 있습니다. 8호선이 선호되는 지하철 노선은 아니나 없는 것보다는 당연히 있는 것이 100배 낫습니다. 8호선의 단점은 타 호선 대비 배차 간격이 길고, 상일동 방면 및 마천역 방면으로 나뉜다는 점이 있습니다.
교산 지구는 위로는 미사지구 및 고덕강일, 아래로는 위례 및 감일지구와 인접하고 있어 향후 교산 지구까지 완성될 시 대규모 신도시가 개발된 것 같은 장점을 보여 줄 것으로 예상됩니다.
3. 광역 교통 계획
광역교통계획은 3기 신도시 홈페이지에 가면 자세히 알아보실 수 있습니다. 그중 가장 특징적인 점은 (가) 번 송파~하남 간 도시철도 건설(약 12km)입니다. (가) 번을 제외하고는 도로확장 공사, 환승시설 및 버스전용차로 설치 등의 교통 계획입니다.
송파~하남 간 도시철도 추진현황을 살펴보니, 현재 유력한 안은 지하철 3호선 오금역을 연장해 하남 교산 신도시를 거쳐 5호선 하남 시청역까지 있는 노선입니다. 이미 사전 타당성 조사는 완료했고, 올해 KDI에서 예빙 타당성 조사를 신청할 계획이라는 것까지는 확인되는데 그 이후 진척사항은 잘 확인이 되지 않습니다.
어찌 되었든 간에, 3호선 연장이 아니어도 잠실 연계 신설노선(지하경량전철, 무가선 트램) 등 도시철도가 연결된 계획이 있는 것은 교산 신도시에 큰 이점이라고 할 수 있습니다.
4. 토지이용 계획표
토지이용계획은 인천 계양과 비교하였을 때 "주택건설용지 구성비"는 높고, "도시지원시설용지"는 낮으며, "공원녹지"의 비율은 더 높은 편입니다. "도시지원시설용지"는 앞선 포스팅에서 설명드린 것처럼 자족시설로 예를 들면 백화점, 오피스텔, 대학, 연구소, 공장, 호텔 등이 있습니다.
5. 교산지구 분양가 예상
분양가를 예상하는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 왜냐하면 주변에 참고할 만한 지표가 없기 때문입니다. 그나마 최근 분양한 아파트는 2018년 11월에 분양한 신장동 호반 써밋 에듀파크입니다. 24평형 기준 분양가는 약 4억 정도 했습니다. 18년 이후 아파트값이 급등하였지만, 교산지구 사전청약은 공공분양임을 감안하여 분양가가 이 정도 수준에서 형성되길 희망하고 있습니다.
오늘은 3기 신도시 중 하남 교산 신도시의 분양가, 입지 및 교통 등에 대해 분석하는 시간을 가졌습니다. 모두 좋은 집 장만하시길 기원드립니다.
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감사합니다.
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